不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

名古屋近郊の不動産名義変更(建物新築・売買・生前贈与・離婚に伴う登記手続)を支援する愛知県名古屋市東区の司法書士事務所

TEL 052-937-5185
持分放棄の登記手続

「複数人で共有している不動産の持分を手放したい」
「兄弟間で共有している農地を1人の名義に変更したい」
「自分の持分を譲って共有関係から離脱したい」
「相続人が共同で持っている実家の土地・建物について、登記名義をひとりに集約したい」
「不動産の共有状態を解消したい」
「農地法の制約よって、共有持分の贈与や売買ができないので困っている」


共有持分の放棄(共有関係の解消)をお考えの方へ

ひとつの物を複数人が共同で割合的に所有することを「共有」といいます。
相続(遺産分割)の結果として、不動産を相続人間において共有するに至るケースは決して珍しいことではありませんが、不動産を複数人で共有していると不都合な問題が生じます。

共有名義のデメリット

下記のように、各共有者は共有不動産の自由な処分や利用に大きな制約を受けるため、当該不動産を有効に活用することには困難が伴います。

結果として、共有不動産は収益をほとんど生まない財産となってしまうケースは少なくありません。
それにも関わらず、共有者は、 毎年多額の固定資産税等を支払い続けたり、 共有者に相続が発生したときには、 その相続人に多額の相続税が課税されるという不合理な結果を招いてしまうことになりかねません。
他の共有者全員の同意を得なければ、共有不動産の売却、建物新築、増改築や建物の取毀などを行うことができない。

各共有者は、 他の共有者の同意がなくとも、 自己の持分を処分することは認められますが、他の共有者の持分を無断で処分することはできません。
また、各共有者が、共有物の性質や形状を変えてしまう行為(変更行為)を他の共有者の同意を得ずに行うことは許されません。

(共有物の変更)
民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

【例】・土地を共有している場合の利用形態・形質の変更、建物の建築
   ・建物を共有している場合の家屋取り壊し、増改築(必要な修理は除く)、建替え
   ・共有不動産全体の売却
   ・共有不動産全体に対する抵当権の設定


(共有物の管理)
民法第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

【例】・共有物たる土地の賃貸(東京高判昭50.9.29-判時805号67頁)
   ・共有物の賃貸借契約の解除 (名古屋高判昭52.5.30-判タ359号250頁)


共有者に相続が生じると、共有持分がその相続人へと枝分かれするため、利害関係を有する当事者が増加し、権利関係が複雑になってしまうおそれがある。

時間の経過とともに、各共有者について相続が発生することが想定されます。
共有者の相続に伴って、不動産の共有持分はその相続人へと承継されることになります。
不動産所有者の人数が増加するばかりでなく、共有者同士の人間関係や血縁関係は次第に希薄になっていきますので、共有不動産の管理等に関する話し合いが非常に困難になることは容易に想像できます。
一度も会ったことのない人や連絡先の分からない人と不動産を共有するという事態が生じるかもしれません。


共有関係の解消方法


共有関係は、各共有者にとって共有物に関する権利を互いに制約し合うものであるため、共有財産を有効に活用するうえで障害となるおそれがあり、社会経済的に必ずしも好ましいことではありません。

共有不動産を有効に活用する為にも、必要に応じて共有関係の解消を検討することは重要なことです。
共有状態を解消する手段として次の方法が挙げられます。
1.土地を分筆して、各人が分筆後の土地をそれぞれ単独所有する(現物分割)

2.共有不動産を売却し、その代金を共有持分割合に基づき配分する(換価分割)

3.共有者が他の共有者に対して自己の持分権を譲渡し、その代償として金銭等を受取る(代償分割)

4.現物分割を基本として、共有者間においてその過不足を価格賠償によって補填調整する(価額賠償)

5.共有者が他の共有者に対して、自己の所有する持分権利を無償で譲り渡す(不動産の贈与)

6.自己の所有する持分権利を放棄する(持分放棄)

7.複数の不動産を共有している場合に、それぞれの共有持分を交換する(不動産の交換)

共有持分の放棄とは?


共有持分の放棄とは、共有者の一人が自己の持分を放棄することで、共有関係の解消方法のひとつとして挙げられます。
共有持分の放棄については、他の共有者の承諾を得ることなく、(持分放棄をする者のみで)いつでも自由に行うことが認められています。

持分放棄と農地法の許可

農地又は採草放牧地について転用目的以外で所有権を移転する場合には、農業委員会または知事の許可を受けなければならない(農地法第3条第1項)とされていますが、共有持分の放棄を原因として所有権を移転する場合は、当事者の意思表示によるものでなく法律の規定に基づく権利移転であるという理由から農地法第3条の許可は不要とされています(登記先例解説集9-4-97)。

共有持分を放棄したらどうなるの?      


共有持分を放棄すると、放棄された持分は他の共有者に帰属します(民法255条)。
持分を放棄する者の他に 共有者が複数いる場合には、それぞれ他の共有者が有する共有持分の割合に従って、放棄された持分が帰属することになります。



持分放棄に伴う登記手続

共有者の持分の放棄は、相手方のない単独行為と解されていて、(契約と異なり)持分を放棄する者による他の共有者(他の共有者が複数いる場合はその全員)に対する意思表示のみによって実現することができます。しかし、共有持分を放棄する者が他の共有者に対して、持分を放棄する旨の意思を伝えたとしても、それに伴って当然に対象不動産の登記名義が変更されることはありません。
登記名義を変更するためには、管轄法務局に対して 持分放棄を原因とする登記申請(名義書換手続)を行う必要があります。

持分放棄を原因として不動産登記の名義を変更する際には、原則として、他の共有者の協力が必要になることに注意が必要です。
不動産登記手続では、持分放棄に伴う移転の登記申請について、持分を放棄した共有者又は他の共有者が単独で行うことを認めておらず(昭和57.5.11民三3292号)、共有持分を放棄した者(登記義務者)とそれに伴い持分を取得した他の共有者(登記権利者)との共同申請の形式が採用されています。

持分放棄の方法共有持分を放棄する者が いつでも自由にできる(単独行為)
持分放棄に伴う登記手続原則として、他の共有者の協力を必要とする(共同申請)

持分放棄を原因とする登記申請について、持分放棄により共有持分を取得する他の共有者の協力が得られない場合は、「登記引取請求訴訟」を提起し判決等を得て、登記手続を実現する方法を検討する必要があります。

【参考】登記引取請求権(最高裁判所昭和36年11月24日判決)
真実の権利関係に合致しない登記があるときは、その登記の当事者の一方は他の当事者に対し、いずれも登記をして真実に合致せしめることを内容とする登記請求権を有するとともに、他の当事者は右登記請求に応じて登記を真実に合致せしめることに協力する義務を負うものというべきである。本件において、被上告人は上告人からその所有にかかる本件宅地を買い受けその旨の所有権取得登記を経由したが、上告人において売買契約の条件を履行しないためこれを解除したことを理由として、右登記の抹消登記手続を求めるものであるから、上告人は之に対応して右抹消の登記に協力する義務ある旨の原審の判断は、前判示に照して正当である。

【参考】登記先例
甲、乙、丙の共有不動産について 甲が持分を放棄した場合、甲が放棄した持分は、乙、丙にそれぞれの持分に応じて帰属するが、乙に帰属した持分については、甲及び乙の共同申請によって持分移転の登記手続をすることができる(昭和37.9.29民甲2751号)。

甲、乙及び丙共有の不動産について、甲の持分放棄により乙、丙に帰属した持分につき、 乙のみが移転登記を受けている場合において、残余持分につき甲から第三者丁を権利者とする売買による持分移転の登記の申請をすることができる(昭和44.5.29民甲1134号)。

共有名義の不動産につき、共有者の持分について共有名義人でない者のために「持分放棄」 を登記原因とする共有持分移転の登記を申請することはできない(昭和60.12.2民三5441号)。

     
登記名義人の氏名・住所が現在の氏名・住所と異なる場合

■ 共有持分を放棄する者
共有持分を放棄する者(譲渡人)が、登記に記録されている住所から住所を異動したり、婚姻等によって氏を変更している等、譲渡人に係る登記記録上の住所等が現在の住所等と一致しない場合は、持分放棄に伴う登記名義の変更手続の前提として、譲渡人に係る登記上の住所や氏名の変更(更正)登記を申請することが必要です。

■ 共有持分の放棄を受ける者(他の共有者)
共有持分の放棄を受ける他の共有者(譲受人)の住所や氏名について 登記に記録されている内容から変更等が生じている場合にも、下記登記先例が示す通り、持分放棄に伴う登記名義の変更手続の前提として、譲受人に係る登記上の住所や氏名の変更(更正)登記を申請することが必要です。

【参考】登記先例
A・B共有の不動産について、Aの持分につき持分放棄を原因とするための持分移転の登記を申請する場合、Bの氏名もしくは名称又は住所について登記記録と不一致があるときは、前提として、Bについて登記名義人の氏名もしくは名称又は住所の変更又は更正の登記を申請しなければならない(昭和60.12.3民三第5441号通達)。




持分放棄と固定資産税の課税

固定資産税の課税から解放されることを目的として、共有持分の放棄を検討する方からの相談を承ることがあります。

共有持分の放棄を他の共有者に対して宣言しただけでは、(持分を放棄した者の)固定資産税の連帯納付義務(地方税法第10条の2)がなくなるわけではない点に注意が必要です。

固定資産税の課税については、「台帳課税主義」という考え方が採られているため、地方税法第343条(下記参照)が規定しているとおり、「登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳」における「所有者」としての記録を変更しない限り、共有持分の放棄を行ったとしても、固定資産税が課税される取り扱いとなっています。

持分放棄を原因として不動登記名義を変更するためには、原則として、他の共有者の協力が必要であるということは先述したとおりですが、「土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳」に登載されている「所有者」を変更する場合も、他の共有者の関与が必要とされています。

■地方税法第10条
共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

■地方税法第343条
1項 固定資産税は、固定資産の所有者…に課する。
2項 前項の所有者とは、土地又は家屋については、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者…として登記又は登録されている者をいう。

     
共有持分の放棄と税金

相続税法上、持分放棄を行った者から持分放棄を受けた者への贈与がなされたものとみなされて、持分放棄を受けた他の共有者に対して贈与税が課されることがある点に注意が必要です。
共有持分の放棄に伴う課税については、次のとおり定められています。
     
■相続税基本通達
(共有持分の放棄)
9-12 共有に属する財産の共有者の1人が、その持分を放棄(相続の放棄を除く。)したとき、又は死亡した場合においてその者の相続人がないときは、その者に係る持分は、他の共有者がその持分に応じ贈与又は遺贈により取得したものとして取り扱うものとする。


税金に関する個別具体的な内容のご相談について、司法書士がアドバイスに応じることはできません。
あらかじめご了承願います。
事前に税理士や税務署にご相談のうえ、慎重なご検討をお勧めいたします。
ご要望により経験豊かな税理士等をご紹介いたしますので、安心してご相談ください。



持分放棄に伴う登記手続の必要書類

共有持分の放棄に伴う不動産名義変更手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

共有持分を放棄する者
必要書類補足説明
登記済証(権利証)または登記識別情報通知登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。
登記識別情報通知は、A4サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書有効期限(発行日より3か月以内)のものをご用意願います。
印鑑(実印)登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記(不正登記)を防止します。
持分放棄の対象物件の固定資産税評価証明書持分放棄に伴う登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。
登録免許税は、不動産価格に1000分の20を乗じて算出いたします。
※登記申請時において最新年度に関する証明書を取得します。
本人確認資料運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。
※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

共有持分を受ける者
必要書類補足説明
住民票登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。
印鑑登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。
※実印である必要はございません。
※スタンプ型印鑑(シャチハタ)の使用は認められません。
本人確認資料運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

■ 事案に応じて必要な書類


登記記録上の住所に変更がある場合
必要書類補足説明
住民票 または 戸籍の附票転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。
登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴(変遷)を明らかにします。
地番変更証明書 など市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。
例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。
※住民票または戸籍の附票の保存期間は、消除された後5年間です。
 保存期間が経過すると取得が認められませんので、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにすること
 ができません。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。


登記記録上の氏名に変更がある場合
必要書類補足説明
戸籍謄(抄)本結婚・離婚などに伴い氏名(姓)を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。
氏名(姓)について変更が生じた事実および原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票登記名義人と戸籍謄(抄)本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。
登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄(抄)本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。
※本籍地の記載のあるものをご用意ください。


持分放棄に伴う登記手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

STEP1
交換に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。

※ 電話受付時間は、9時~19時30分です。
※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。
※ ご相談は初回無料です。
STEP2ヒアリング(ご面談)
現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。

お客様にご用意いただくもの
 ●不動産の所在が分かる資料(権利証や納税通知書など)
 ●お客様の本人確認資料(運転免許証やパスポートなど)
 ●印鑑(認印)
STEP3登記書類の作成・必要書類の準備
登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。
STEP4登記書類へのご捺印
登記手続に関するご依頼に際しまして、「委任状」にご署名・ご捺印を頂戴いたします。
STEP5手続費用のお振込み
共有持分の放棄に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて、手数料をお知らせいたします。
大変お手数ですが、指定口座宛に登記手続費用をご送金ください。
STEP6
登記申請に必要となる書類のすべてが整い、登記手続費用について、ご送金が確認できましたら、管轄法務局に不動産の交換に伴う登記を申請いたします。
STEP7
共有持分の放棄に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報(権利証)・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。


持分放棄に伴う登記手続費用

【基本手数料】

司法書士報酬 40,000円~(税抜)  ※事案により異なりますので、予めご了承願います。

[実費]
●登録免許税 固定資産税評価額 × 2%

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人(不動産の所有者)について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、原則として「登記名義人住所(氏名)変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬 10,000円~(税抜)  ※事案により異なりますので、予めご了承願います。

[実費]
●登録免許税 不動産の個数 × 1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書(住民票や戸籍謄抄本)の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。


 司法書士 鈴木雅勝(愛知県司法書士会所属 第1208号)

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■名古屋市営地下鉄桜通線 車道駅下車 1番出口より 徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線 千種駅下車 1番出口より 徒歩5分
(JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。)

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統 栄行き】または【栄15号系統 新守山駅行き】

 停留所「桜通車道」下車 徒歩1分

■業務対応エリア
●名古屋市内全域
(東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区)
●愛知県全域
(春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来[名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重])
●岐阜県全域
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●三重県全域
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※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。